Ce qu’un conseil syndical peut demander à son syndic

Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. Le second verbe est souvent le parent pauvre, faute de savoir sur quoi il porte concrètement.

Un droit de communication étendu

Le conseil syndical peut obtenir communication de tout document se rapportant à la gestion de l’immeuble et à l’administration de la copropriété, en vertu du septième alinéa de l’article 21 de la loi de 1965. La formule est large, et c’est voulu : elle couvre les pièces comptables comme les contrats.

En pratique, trois familles de documents méritent d’être demandées sans attendre l’approche de l’assemblée.

Le contrat de syndic lui-même. C’est le document le moins lu et le plus coûteux. La distinction entre le forfait et les prestations facturées en sus y figure ; encore faut-il la mettre en regard de ce qui est effectivement facturé — c’est la question à poser directement au contrat, plutôt que de la chercher clause par clause, avec Espace CS.

Les contrats de prestataires. Ascenseur, chauffage, entretien : leurs durées, leurs conditions de résiliation et leurs révisions de prix engagent la copropriété sur plusieurs années.

Les pièces justificatives des charges. Elles doivent être tenues à disposition avant l’assemblée. Les consulter suppose de savoir ce que l’on cherche, donc d’avoir préparé la lecture.

Une fois les pièces réunies, la check-list pour contrôler les comptes du syndic propose douze vérifications pour rapprocher les écritures des justificatifs et suivre les écarts à expliquer.

Que faire si le syndic traîne

Le syndic dispose d’un mois pour transmettre les documents demandés. Passé ce délai, une pénalité de 15 € par jour de retard s’applique, déduite de sa rémunération forfaitaire — montant fixé par le décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020. Pas une amende théorique : une retenue effective sur ce qu’il facture au syndicat.

En pratique, peu de conseils syndicaux la font valoir : il faut l’avoir en tête au moment de la demande, avec une date écrite qui fait courir le délai, pour pouvoir s’en prévaloir ensuite.

Le contrôle n’est pas la défiance

Un syndic qui travaille correctement n’a rien à craindre d’un conseil syndical outillé. La tension naît presque toujours de l’asymétrie d’information, pas de la mauvaise foi.

Un conseil qui dispose de ses propres données — lots, tantièmes, historique des décisions, suivi des prestataires — arrive aux réunions avec des questions précises plutôt qu’avec des soupçons.

La mémoire du mandat

Pour replacer ces demandes dans leur cadre, retrouvez les missions légales et les limites du conseil syndical. Le guide de la première année du conseil propose ensuite une méthode pour organiser les documents et les dossiers reçus.

Un mandat de conseil syndical dure trois ans au plus, renouvelable. Le syndic, lui, reste. Sans mémoire écrite des décisions et de leur suivi, chaque renouvellement remet les compteurs à zéro — et l’asymétrie se creuse.