La crise des syndics : ce qu’elle change pour un conseil syndical

Un syndic qui signe plus de copropriétés que son équipe ne peut en suivre ne le fait pas remarquer tout de suite. Le signal arrive plus tard, dans le quotidien : des appels sans réponse, des factures qui traînent, des décisions d’assemblée qui restent sans suite. Dans les cas les plus graves, la copropriété se retrouve du jour au lendemain sans gestionnaire.

Le signal avant la panne

Des témoignages publics de copropriétaires font état de factures impayées à des prestataires, de retards d’intervention et d’absence de retour sur les problèmes signalés. Un article publié début 2025 rapporte notamment les griefs d’une résidence d’Aix-les-Bains. Ces témoignages illustrent le risque d’un portefeuille de copropriétés plus grand que l’organisation chargée de le suivre ; ils ne suffisent pas, à eux seuls, à établir une défaillance générale d’une enseigne.

Le jour où le syndic ferme

Quand un syndic cesse son activité ou n’est plus en mesure d’administrer la copropriété, le conseil syndical doit sécuriser rapidement la situation et organiser la désignation d’un nouveau syndic :

• Contacter la banque pour sécuriser le compte séparé de la copropriété et vérifier les mandats encore actifs.
• Déclarer le sinistre à l’organisme garant, si des fonds sont manquants, dans les conditions prévues par le contrat de garantie et la réglementation. Le délai et les pièces à fournir doivent être confirmés directement auprès du garant : ils dépendent de la situation et de la date de découverte du sinistre.
• Déposer plainte en cas de disparition de fonds.
• Convoquer une assemblée générale extraordinaire pour élire un nouveau syndic. Le conseil syndical peut convoquer l’assemblée dans les conditions prévues par la loi, notamment après mise en demeure du syndic défaillant. Le délai de convocation habituel de vingt et un jours s’applique en principe. Le syndic est désigné à la majorité de l’article 25. Si cette majorité n’est pas atteinte mais que la résolution recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote à la majorité de l’article 24 peut être organisé dans les conditions prévues par l’article 25-1.

Le délai de convocation est en principe de vingt et un jours, mais le décret prévoit une exception en cas d’urgence. Cette exception ne dispense pas de convoquer régulièrement l’assemblée. Si aucun syndic ne peut être désigné, une demande d’administrateur provisoire peut être nécessaire auprès du président du tribunal judiciaire.

Ce qui ne devrait pas dépendre du syndic

La partie la plus coûteuse d’une fermeture n’est pas administrative, elle est documentaire : relevés du compte séparé, historique des décisions, contrats en cours à retrouver auprès d’un syndic qui ne répond plus. Un conseil syndical qui a gardé sa propre mémoire des comptes et des décisions n’a rien à reconstituer — c’est précisément ce que garde Espace CS, indépendamment du sort du syndic en poste.

Le même flou, côté propriétaire-locataire

La même fragilité existe à l’autre bout de la chaîne, quand tout se joue par SMS et mémoire courte entre un propriétaire et son locataire. Formaliser ces échanges n’est pas de la paperasse en plus : c’est la preuve qui manque le jour où un désaccord dégénère — avec un syndic comme avec ses locataires.

Sources juridiques

• Loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
• Décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi sur la copropriété
• Règles de majorité en assemblée générale de copropriété