Majorités en assemblée générale : s’y retrouver entre les articles 24, 25 et 26

La loi du 10 juillet 1965 ne prévoit pas une majorité, mais plusieurs. Elles ne se calculent pas de la même façon, et confondre les deux premières est l’erreur la plus courante.

Article 24 — la majorité des voix exprimées

C’est la majorité de droit commun. Elle se compte sur les voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les absents ne comptent pas.

Elle couvre la gestion courante : approbation des comptes, budget prévisionnel, travaux d’entretien.

Article 25 — la majorité de tous les copropriétaires

Ici, le dénominateur change : la majorité se calcule sur les voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Un absent pèse donc comme un vote contre.

Elle concerne notamment la désignation du syndic, les travaux d’économie d’énergie, ou l’autorisation de travaux affectant les parties communes.

C’est cette différence de dénominateur qui piège : une résolution largement approuvée par la salle peut échouer parce que la moitié de la copropriété était absente.

L’article 25-1 — la passerelle qui évite de perdre un an

Lorsqu’une résolution relevant de l’article 25 recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité requise, la même assemblée peut procéder immédiatement à un second vote, cette fois à la majorité de l’article 24.

Encore faut-il y penser en séance. Une passerelle oubliée, c’est une décision reportée à l’assemblée suivante.

Article 26 — la double majorité

La plus exigeante : la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Deux conditions cumulatives, sur deux bases différentes.

Elle vise les décisions qui touchent à la substance de la copropriété, comme la modification du règlement quant à la jouissance des parties communes.

L’unanimité, la majorité qu’on oublie

Un quatrième cas existe, plus rare : certaines décisions exigent l’accord de tous les copropriétaires, sans exception. C’est le cas des actes qui touchent à la destination de l’immeuble ou qui modifient la répartition des charges au-delà de ce que la loi autorise à la majorité. Elle explique pourquoi certains projets, pourtant soutenus par une large majorité de copropriétaires, n’aboutissent jamais : il suffit d’un absent qui ne se manifeste pas pour les bloquer indéfiniment.

Une résolution votée sous la mauvaise majorité peut être contestée

Un copropriétaire opposant ou défaillant dispose, selon l’article 42 de la même loi, d’un délai de deux mois après la notification du procès-verbal pour contester une décision, notamment si la majorité appliquée n’était pas la bonne. Passé ce délai, la décision devient définitive, même viciée.

C’est cette fenêtre de deux mois qui rend l’erreur coûteuse : elle ne se corrige pas en assemblée suivante par un simple rappel, mais par une procédure qui peut annuler la résolution.

Pourquoi le calcul se fait avant, pas pendant

Vérifier une majorité en séance, avec des pouvoirs qui arrivent au dernier moment, laisse peu de place à l’ajustement. La connaître à l’avance — tantièmes présents et pouvoirs annoncés compris — permet de choisir : présenter, amender, ou reporter. C’est le rôle du simulateur de majorités d’Espace CS, qui applique directement l’article concerné au lieu de le recalculer à la main.

Cette vérification s’inscrit dans un travail plus large de préparation de l’assemblée, détaillé dans le calendrier des trois mois qui précèdent.